[광주 재개발 분석] 리스크 분석

영화 신세계에서 황정민이 이정재에게 하는 대사가 잊히지 않는다.

"너 나 감당할 수 있겄냐"

요즘 재개발 투자 형태를 보면 딱 이 말이 떠오른다.

투자에 실패했을 때 리스크를 생각해보았는지 궁금하다.

투자가 매우 어려워졌을때 과연 감당할 수 있는가?

광주 재개발 구역 부동산을 가끔 돌아본다.

부동산 소장님들이 물건 브리핑을 많이 해주신다.

조합원 분양가와 일반분양가를 기준으로 설명해주시는 경우가 많다.

가령 학동 4구역은 감정평가금액이 나온 후 프리미엄이 1억이라고 한다.

조합원 분양가 950만원 예상이고 일반분양가는 1100만원이 잡혀있고

일반분양할 때에 지금 분위기론 1300대도 가능하다고 한다.

그렇다면 예상할 수 있는 리스크를 살펴보자.

34평 기준으로 조합원 분양가 950만원에 프리미엄 1억을 더하면 얼추 평당 1250만원 정도가 된다.

만약 일반분양가가 1300만원이 안된다면 오히려 일반분양가보다 더 비싸게 사는 것이다.

재개발 조합원 물건에 투자하는 이유가 무엇인가?

분양가격이 싸기 때문이다.

일반분양에 비해서는 싸지 않을 수 있다.

주변 아파트에 비해 싸기 때문에 사는 것이다.

바로 옆 학동 아이파크의 시세가 호가로 4억 5천만원이 나온다.

새로 짓는 학동 4구역이 아이파크보다는 비쌀 것이다.

프리미엄을 1억을 줘버리면 가격차이가 얼마 나지 않는다.

재개발 조합원 물건은 감정평가금액이 비싸면 초기투자금이 많이 들어간다.

더군다나 프리미엄이 1억이라면 최소 1억5천만원 이상은 들어간다는 소리다.

학동 4구역은 이주시기도 아니기에 이주비나 이사비를 활용할 수도 없다.

온전히 내 목돈을 묻어놔야 하는 것이다.

진행이 잘 되어 빠른 시간안에 일반분양이 된다면 문제가 없다.

만약 일반분양이 늦춰지거나 광주 아파트 가격이 하락세로 돌아서면 어쩔 것인가?

지금의 분위기론 그럴 가능성이 낮은 것이 사실이다.

만약의 하나도 있는 것이다.

굳이 목돈을 투자해가며 저런 리스크를 짊어져야 하는지는 의문이다.

타지방에 훨씬 소액으로 투자할 수 있는 물건들이 많다.

이주중이라 사업속도 측면의 리스크가 거의 없는 지역도 많다.

지금 보기엔 굉장히 매력적으로 보일 수 있지만 위험이 닥쳤을 때에는 아무도 책임져주지 않는다.

투자의 최종 책임자는 바로 자신이다.

최소한 어떤 위험이 있는지는 알고 투자하자.

공부하지 않고 위험성도 모르고 투자하는 것이 묻지마 투자이다.

리스크도 생각해가며 안전하게 재개발 투자하자.

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