[광주 재개발 분석] 학동4구역

학동 4구역 주택재개발을 알고있는기?

혹시 모른다고 해도 학동아이파크나 무등산 아아파크는 들어보았을 것이다.

무등산 아이파크가 학동3구역이고 바로 옆 재개발구역이 학동 4구역이다.

현대산업개발이 시공사이며 2300세대정도의 대단지이다.

지금 현재도 무등산 아이파크는 광주에서 굉장히 비싼 아파트이다.

그런데 바로 옆에 같은 브랜드의 대단지가 들어서게 되면 아이파크 타운이 형성될 거라 생각한다.

총3700세대가 생기게 되니 지금보다 더 동네의 분위기가 좋아질 것이다.

지금 현재 학동4구역은 사업시행인가가 난 상태이다.

3월에 감정평가금액을 조합원들에게 통보하려 준비중이라고 한다.

이미 옆에 재개발이 성공적으로 이루어진 아파트가 있기에 기대심리가 매우 높다.

투자자뿐만 아니라 실거주를 생각하는 사람들까지도 관심이 많다고 한다.

철저하게 투자자의 입장에서 학동 4구역을 생각해보자.

지금 학동4구역을 매수하였을 때의 리스크는 무엇이 있을까?

먼저 첫번째 감정평가금액의 리스크이다.

지금 현재 거래되는 가격은 감정평가금액 대비 피가 얼마정도 형성되었는지 가늠하기가 힘들다.

부동산에서는 공시지가의 130퍼센트 정도로 감정평가금액이 나올거라고 한다.

하지만 감정평가금액이 얼마가 나올지는 사실 모르는 일이다.

만약 내가 매수한 금액보다 현저하게 감정평가금액이 낮게 나와버리면 피를 많이 주고 산 셈이 된다.

두번째 리스크는 실투자금이 많이 든다는 것이다.

아무래도 오래된 집들이 많고 재개발이 진행되다 보니 세를 놓기도 힘들다.

지금 당장 매수할 때에는 이주비나 이사비를 받을 수 없으므로 실투자금액이 꽤 많이 든다.

대출을 일으킬 수 있지만 요즘처럼 대출이 잘 안나오는 때에 대출을 받는다는 것도 꽤나 어렵게 느껴질 것이다.

세번째 리스크는 사업진행 리스크이다.

물론 지금까지 굉장히 순조롭게 진행이 되고 있다.

계속 잘 진행이 되리라고 예상하는 지역이기도 하다.

하지만 예상보다 사업이 많이 늘어진다면 큰 실투자금액이 오랫동안 묶일 수도 있다.

재개발 투자를 할 때에 실투자금액이 작게드는 물건을 사서 짧은 시간에 매도 타이밍을 잡는 것이 좋다고 생각한다. 

학동 4구역은 매우 잘 진행이 되고 있고 광주사람들의 기대심리가 높아 일반분양도 순조롭게 이루어질 것이다.

조합원 분양가를 800으로 예상하였으나 관리처분인가 때 조금 더 올릴 여지는 있다.

850으로 계산해도 34평을 28900에 매수하는 셈이다.

지금 현재 무등산 아이파크의 가격과 비교한다면 적정한 피와 매수 금액을 찾을 수 있을 것이다.

실거주의 입장에서는 감정평가금액이 나온 후 적정한 금액에 산다면 좋을 것 같다.

투자자라면 왠만하면 관리처분이 나고 이주비와 이사비를 레버리지로 삼아 투자금을 줄일 수 있을 때 사는 것이 좋을 것 같다.

만약 관리처분인가가 나고 피가 엄청나게 높아진다면?

사지 말자!

재개발 구역이 한 군데만 있는 것도 아니고 광주 말고도 전국적으로 투자할 곳은 많다.

입지 좋고 브랜드 좋고 세대수도 많고 사업성도 좋다. 

하지만 꼭 다 좋아야 수익을 보는 것은 아니다.

비싸다면 다시 한 번 생각해보자. 

투자금은 한정되어 있다.

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