[광주 재개발 분석]위험한 투자 하지말자

얼마전 신가동 재개발 구역을 3억에 샀다는 사람을 보았습니다.

30대 초반이었던 매수자는 마이너스통장, 대출 등 정말 영혼까지 끌어모아 딱 하나 물건을 매수한 것입니다.

주변의 사람들이 잘 샀다고 축하해주며 매수자에게 일찍 부동산투자를 시작해서 잘 될거라며 격려하는 모습을 보았습니다.

신가동 재개발 구역은 입지가 좋아서 미리 사좋으면 좋으니 잘 했다고 말해주더군요.

정말 일찍 시작하고 입지좋은 신가동 재개발 구역을 매수해서 잘 한 투자일까요?

재개발 투자의 리스크는 여러가지가 있습니다.

대표적인 것인 사업진행속도가 늘어지는 것과 감정평가금액이 터무니 없이 낮게 나오는 리스크입니다.

두 가지 리스크를 한 번 따져봅시다.

지금은 광주 아파트 시장이 좋아서 재개발 사업 진행이 빨리 될 것처럼 보입니다.

잘 진행되어 분양을 앞두고 있는 곳도 많구요.

그런데 만약 광주 아파트 시장이 가라앉거나 보합세를 유지한다면요?

저는 신가동 재개발 구역의 사업은 멈출 것이라고 생각합니다.

신가동뿐만이 아닙니다. 

입지가 좋다고 하는 광천동 재개발 구역, 운암3단지 재건축 등 아직 관리처분인가도 나지 않은 구역은 전부 멈출 것입니다.

어떻게 자신하냐구요?

광주보다 훨씬 재개발, 재건축 사업이 잘 진행되는 서울, 수도권도 시장이 좋지 않으면 가장 먼저 재개발,재건축이 멈춥니다.

건설사에서 광주라고 특별히 사업진행을 원활하게 해줄 이유는 없지 않나요?

수익이 나지 않을 것 같은 시장이면 절대 사업진행을 하지 않을 것입니다.

또 한가지는 감정평가금액의 문제입니다.

현재 신가동 재개발 구역은 사업시행인가 후 감정평가 작업을 하고 있습니다.

감정평가금액은 아직 통보되지 않은 상태입니다.

3억을 주고 샀는데 만약 감정평가금액이 2억이 나오면 어떻게 하나요?

1억을 프리미엄을 주고 산 셈입니다.

1억을 줘도 남는다구요?

이것 역시 광주 아파트 시장이 좋을 때 이야기입니다.

아파트 값이 보합이거나 떨어지면 프리미엄1억은 굉장히 부담스러운 액수가 될 수 있습니다.

이렇게 리스크가 많은 구역에 굳이 3억이나 들여서 매수해야 할까요?

3억은 큰 돈입니다.

30대 초반인데다 빚까지 끌어들여 투자했으니 거의 저 물건 하나에 올인했다고 봐야하겠죠.

만약 실패로 돌아가면 그 충격은 너무 클 것입니다.

입지가 좋은 구역을 사서 오랫동안 기다리는 것이 재개발 투자라고 다들 말합니다.

물론 입지가 좋다면 수익이 크게 날 수는 있습니다.

그러나 입지가 좋다고 하여도 사업 진행이 안되면 투자는 실패할 수 밖에 없습니다.

서울,인천 재개발 투자 붐이 일었던 2007,2008년에 사업시행인가도 안 난 구역에 투자하신 분들 10년동안 고생하셨다고 합니다.

몇 억을 들여 사서 10년간 팔지도 못하고 수익도 안 난 상태라고 생각해보세요.

아찔하지 않나요?

불확실한 투자를 하지 맙시다.

3억을 1억5천씩 나눠 중흥3구역 물건 두 개를 살 수도 있습니다.

중흥3구역은 이제 이주중이니 최소한 사업진행속도 리스크는 사라진 상태잖아요.

조금 더 자세히 분석하고 공부해서 실패하지 않는 투자를 하도록 노력합시다.

아파트 값이 오르고 주변에 너도 나도 샀다고 하니 나도 사야할 것 같은 생각을 버리세요.

수익을 내는 것도 중요하지만 잃지 않는 투자를 하는 것이 훨씬 중요합니다.

욕심을 내려놓고 차분히 투자를 고려한 후에 해도 늦지 않습니다.

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